De invloed van het Coronavirus op de woningkrapte; hoe kijkt Gawein Minks, directeur RED Concepts en WeBuildHomes, hier tegenaan?
Stel je zelf eens voor!
Mijn naam is Gawein Minks en sinds 2018 ben ik een van de twee trotse partners en directeur van de onconventionele projectontwikkelaar RED Concepts met haar net zo onconventionele woningplatform WeBuildHomes. Ik word wel eens gezien als een vreemde eend in de bijt. Daar waar de meeste ontwikkelaars hun handen vanaf houden, probeer ik juist de mogelijkheden en kansen te identificeren en aan te grijpen om projecten wel voor een ieder tot een succes te maken. Daarom passen RED Concepts/WeBuildHomes en ik zo goed bij elkaar!
RED Concepts ontwikkelt en realiseert vernieuwende vastgoedconcepten. We kennen RED met name van de herontwikkeling in 2008 van de NDSM werf in Amsterdam met het bekende hoofdkantoor van MTV Networks, nu bekend als Viacom. In 2012 werd WeBuildHomes opgericht. Vertel eens, wat is WeBuildHomes precies?
WeBuildHomes is een woonplatform dat wonen in designhuizen (woningen ontworpen door gerenommeerde architecten) mogelijk maakt voor kopers met een gemiddeld budget. Ofwel kopers die vreemd genoeg bij de traditionele ontwikkelaars de afgelopen jaren maar weinig te kiezen hebben.
Wij hebben een bibliotheek gevuld met ruim 45 woningen die allemaal ontworpen zijn door verschillende architecten. Doordat deze huizen al zijn ontworpen en al eerder zijn ontwikkeld, is het leergeld betaald en de investering gemaakt. We weten welk verdere keuzes kopers graag zien, bijvoorbeeld de zolder toch in tweeën in te delen, of liever een keuken in de voorkamer. We hebben de woningen in BIM staan en kunnen met diverse partijen realiseren. Zo kunnen we de huizen voordelig ontwikkelen en aanbieden.
Voor elk project wordt samen met de gemeente, ontwikkelaar of corporatie een collectie uit de bibliotheek gekozen die aansluit bij de stedenbouwkundige enveloppe en de beoogde doelgroep. Uit die specifieke bibliotheek kiezen toekomstige kopers hun droomhuis. De gemeenten profiteren hierdoor van straten met een uniek straatbeeld. De huizen samen maken een straat met allemaal verschillende gevels en daarmee ontstaat als het ware een organisch beeld. Noch wij noch de gemeente heeft invloed op de keuzes van de bewoners. Mooi toch!? De standaard rijtjes in de soms toch saaie uitrolwijken met 20 dezelfde huizen verdwijnen zo. Als bewoner wil je toch van afstand kunnen aanwijzen welk huis van jou is!
Nederland kampt al geruime tijd met krapte op de woningmarkt. Elke gemeente en het merendeel van de Nederlanders heeft hiermee te maken. Hoe kijk jij hier tegenaan?
Tja, ik heb het rapport van EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) net voor de Corona maatregelen gelezen. En daarna nog maar eens. Het leest de tweede maal ‘’gek’’ dat de focus in het rapport geheel op de stikstof ligt, waar overigens het RIVM ook weer een tamelijk cruciale rol vervult. Een huis is meer een noodzakelijkheid. Er zijn zowel kwantitatieve als kwalitatieve tekorten en iedereen weet dat in the end jouw huis een grote beïnvloeder is van jouw levensgeluk.
Het rapport stelt onbedoeld maar niet minder duidelijk dat de richtcijfers van 300.000 woningen, de “magische 75.000 per jaar”, ruim 85.000 zou moeten zijn. En dan het realiteitsbesef dat in 2019 er 57.000 vergunningen zijn verleend. Let wel, dat betekent niet dat er ineens 57.000 woningen op stel en sprong staan. Dat getal zal in 2020 onder de 50.000 uitkomen, tenzij de overheid het roer ook hier drastisch omgooit. Het goede nieuws is, dat kan!
Hoe zie jij deze toekomst nu we allemaal kampen met de effecten van het Coronavirus?
Mensen zullen altijd blijven wonen, de woningkrapte is na de Corona periode niet verdwenen. Doorstroming is de sleutel van de problematiek, zonder doorstroming zit “de markt op slot” (vandaar de sleutel). Om door te stromen dienen mensen een stap te maken. Deze stap moet gefaciliteerd worden door de gemeenten, ontwikkelaars en andere investeerders.
Maar het maken van een stap vraagt van de mensen vertrouwen in de toekomst.
Het herstel zal, zonder actieve bijsturing van de overheid echt langer duren dan dat Corona onze krantenkoppen beheerst. De procedures in Nederland zijn goed. Daarom is Nederland ook zo’n mooi en fijn land om in te leven. Maar voordat je als marktpartij een aanvraag kunt indienen, ben je zo 1,5 jaar ambtelijk in overleg. Daar zit nu de tijdswinst! De overheid kan juist nu virtuele loketten openen voor marktpartijen. Snelheid en innovatie belonen door eerder en frequenter via digitale interactie met elkaar te interacteren.
Bijkomend voordeel is dat de startfase een relatief laag kapitaalintensieve fase is en dus in de huidige liquiditeitskrapte die marktpartijen ervaren, tot weinig zorgen hoeft te leiden. En wanneer er op termijn, mocht dat nodig zijn als verdere aanjager, met gemeenten en overheden nadere afspraken gemaakt kunnen worden over bijvoorbeeld de betaling van leges, dan heb je het systeem naar de hand van de woningzoekende gezet!
Wij zijn hierdoor van mening dat dit juist een periode is die zich uitstekend leent om voorbereidingen te treffen. Ook houden we door de continuïteit alle bedrijven, architecten, adviseurs in de markt aan het werk, een belangrijke maatschappelijke overweging die de overheid alleen maar kan waarderen.
Wil je tot slot de gemeenten of corporaties nog iets meegeven vanuit jullie positie binnen de vastgoed branche?
Ja, helaas twee clichés maar goed. Zet ze in het juiste perspectief en het is toch out of the box.
We ervaren al enkele jaren dat er bij lokale overheden echt hele goede mensen zitten. Ze zijn goed aanspreekbaar, veelal meedenkend en doorgaans zeer communicatief. Zij zitten nu ook thuis, maar willen graag stappen maken voor hun gemeente. Laten we voor de komende periode digitale kernteams en digitale loketten maken. Juist ten aanzien van snelle woningbouw. Het vooroverleg van gemiddeld 1,5 jaar naar 2 kwartalen brengen. Wij zijn met WeBuildHomes in zo’n digitale pressure cooker al met twee gemeenten in dialoog. Fantastisch!
Het tweede punt; vastgoed kent haar cyclus en die begint toch doorgaans in een periode met vertrouwen. We zullen ervaren dat dit vertrouwen de komende periode minder is dan hiervoor. Maar zie alle 75.000 en 85.000 getallen, de vraag blijft. Dus durf tegen het korte termijn sentiment in naar de lange termijn te blijven kijken. De overheid kan faciliteren om de kapitaalsinspanningen die de markt moet maken te spreiden. Door bijvoorbeeld betaling van leges te koppelen aan ingebruikname of stimulering van slimmere woonconcepten die én minder belastend zijn voor het milieu én sneller gerealiseerd kunnen worden. Ik zeg, kijk naar ons nieuwe project in Noord Scharwoude, dat gaan we in houtbouw gecombineerd met CLT realiseren. Toch ook hier weer out of the box!
Mijn advies aan de gemeenten is; blijf in beweging. De krapte op de woningmarkt blijft bestaan. Laten we geen maanden vertraging oplopen door de maatregelen in de strijd tegen het Corona virus terwijl PFAS ook nog speelt. Laten we de gebruikelijke tijdsduur die je normaal gesproken kwijt bent aan het proces voorafgaande indienen aanvraag juist versnellen. Digitaal overleg, zodat we in plaats van verdere vertragingen wellicht ergens kunnen inlopen!